「最后，港股现价去到23,000水平前，散户手上应该有不少股份开始「返家乡」打和，甚至中概股未升完，都已经有人部署平手走，并且打算趁低转到美股Magnificent 7，到时又变成东亢（降）西升。」

两星期前在这里分享上述看法，庆幸尚算接近实际市况。恒指升到23200点水平便掉头向下，回落到两万点水平。期间股份的版块偏好及价格反应，也不出意料之外。为那个起初轻率唱好股市及后见势色不对改口的特府财金官员上了宝贵一课！

执笔时施政报告仍未公布，笔者可以大胆讲一句，对港股是non-event，重大如互联互通级数的金融政策，香港根本揸不了主意。楼市也再没有放大招的「增量」利好预期。过往最受影响的地产股，估计亦只会跟随大市（跌得当然比中资股少）。

瑞银最近发表报告称，香港楼价自2018年以来已经调整了28%，是由于资本化率上升以及利率提高。然而，随着利率下行、供应又有限、人口流入（高才通？）和租金上涨，楼价可能会开始向上，料明年会升5%。

该行的模型预测到2030年，租金将实现5%的複合年增长率（CAGR）。考虑到地产股的平均净资产价值（NAV）折让达到56%，儘管近期已见反弹，仍然看到了更大的上行空间。

但报告就未有提及写字楼这个死场。瑞银是高铁西九龙总站上盖大楼的大户，承租了多达14层写字楼，据报几乎是先前规划面积的两倍，将本港的总部由IFC搬到IGC。当然仍会主打做wealth management。

本港有2,700间单一家族办公室，有业界预计香港将在2028年成为全球规模最大的跨境财富管理中心，憧憬会间接带旺甲厦的需求。而本地顶级富豪趁年底的投资峰会，向外公开名下家办的轮廓。

就像恒地主席李家杰，原来他所创立的赋生资本（Full Vision Capital）已成立10年，而由赋生资本所孵化的企业估值达65亿美元。即使报称地址可能仍在IFC2期，但实际上应该已改在The Henderson开会。

本栏亦收到风，不少港富二代明年可能参与救场，或独自或透过家办形式，重回最核心的CBD写字楼。即是本身散落在不同地区的office，他们都选择不续租，将租用面积集合起来，个别并有意搬进中环的甲厦，甚至恒地The Henderson等超甲厦。

个背景是，随着商厦业主考虑减租以吸引新客，可能会触发越来越大的租金跌浪。核心区的租金经下调后，其与非核心区的租金差距进一步收窄，私人机构遂将业务重新搬回港岛的核心商业区。

但呎租不是仍很贵吗？对，所以，不排除一方面是家族之间畀面派对，另一方面则是通过优惠价或友情价去做，像The Henderson务求令出租率至少会有八、九成。还望不会变成富二代实体联合办公室，或UHNW Co-working Space。

至于一街之隔对到正但有维港海景的长江中心二期，做法就更加直截了当。近月中环已经传出一个消息，就是小小超有可能转场，将自己公司个office，由花园道搬落去夏悫道。

加上有其他新的租户陆续进驻，如此一来，应该可以有效抢低CKCII个空置率，期望可以降至中双甚至低双位数，或许也有助于他们的首富家办快些成形。如果两座商厦都成功的话，可能就是本港写字楼市场见底之时。

令兑衷

注：专栏作家言论不代表本网立场

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